Для начала следует разобраться с правом собственности в многоквартирном доме. 

Сейчас каждый собственник квартиры по Жилищному кодексу имеет свою долю в общем

имуществе многоквартирного дома. К общему долевому имуществу относится

имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения. К такому

имуществу относятся: лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки,

подвалы, а также крыши. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с

элементами озеленения и благоустройства (статья 36 ЖК РФ).

Но граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, собственниками

квартиры не являются. Они имеют право до 1 января 2010 года их приватизировать

бесплатно. После 1 января 2010 года приобрести квартиру в собственность у

государства, субъект Российской Федерации или органов местного самоуправления

можно будет только за плату. В управлении домом граждане, проживающие в

неприватизированных квартирах, не участвуют.

Управление многоквартирным домом осуществляется через собрание собственников

помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ). В компетенции общего

собрания:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его

расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других

зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором

расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования

им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном

доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом. 

Выбор способа управления многоквартирным домом до 1 января 2007 года может быть

осуществлен собственниками помещений через общее собрание. Если собственники

помещений до 1 января 2007 года не провели собрание или не смогли реализовать

решение общего собрания, то органы местного самоуправления самостоятельно

выберет для вас управляющую организацию (ст. 161 ЖК РФ).

Но даже если управляющая организация выбрана органам местного самоуправления по

конкурсу, то не позднее чем через год орган местного самоуправления обязан

созвать общее собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса

о выборе способа управления домом (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений должно быть проведено в любом

многоквартирном доме. Даже в тех, где процентная составляющая собственников

жилья менее 50%.

Теперь давайте разберемся в способах управления многоквартирным домом.

Жилищным кодексом установлено три способа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или

иным специализированным кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

В ПЕРВОМ СЛУЧАЕ все собственники заключают договоры с поставщиками коммунальных

услуг и несут персональную ответственность перед ними за неуплату по счетам.

Содержание дома, включающее в себя также текущий и капитальный ремонт,

осуществляется на основании решения общего собрания (ст. 164 ЖК РФ).

Отличительные особенности первого способа:

 не создается юридическое лицо;

 договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключает каждый

собственник помещения самостоятельно;

 индивидуальные расчеты влекут персональную ответственность за неуплату

коммунальных услуг (отключение);

 контроль качества оказания коммунальных услуг осуществляет собственник

помещений;

 отсутствие возможности безналичного аккумулирования денежных средств на

содержание дома.

Сменить этот способ управления многоквартирным домом возможно по решению общего

собрания собственников помещений без каких-либо условий.

ВТОРОЙ СПОСОБ. ТСЖ является некоммерческой организацией с правом юридического

лица. Учредителями ТСЖ являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно

товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников

жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья  принимается

собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое

решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в

соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от

общего числа голосов собственников помещений в таком доме (часть 1 ст. 136 ЖК

РФ).

ВАЖНО!!! Все существующие жилищные или жилищно-строительные кооперативы, в

которых все его члены полностью рассчитались за предоставленные этим

кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в

товарищество собственников жилья или ликвидации (ст. 14 федерального закона от

29 декабря 2004 года ?289-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса

Российской Федерации'). 

Отличительные особенности второго способа:

 ТСЖ является организацией, учрежденной собственниками помещений, а

следовательно, полностью подконтрольна собственникам помещений в соответствии с

уставом ТСЖ;

 договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключает ТСЖ;

 заключение договоров по оплате коммунальных услуг и по содержанию дома с

собственниками помещений заключает ТСЖ;

 ТСЖ выступает заказчиком по осуществлению текущего и капитального ремонта

дома;

 за неуплату коммунальных услуг несут ответственность все собственники

помещений дома (отключение всего дома);

 контроль качества оказания коммунальных услуг осуществляет ТСЖ;

 контроль фактического потребления услуг собственниками помещений осуществляет

ТСЖ.

Сменить этот способ управления многоквартирным домом по решению собрания ТСЖ с

соблюдением положения устава ТСЖ о его ликвидации.

ТРЕТИЙ СПОСОБ. Выбор управляющей организации. При выборе управляющей

организации необходимо знать её организационно-правовую форму. Если организация

частная, то полезно узнать её уставный капитал, дату создания, учредителей,

опыт работы в сфере ЖКХ.

Отличительные особенности третьего способа:

 учредители организации могут являться кем угодно;

 отсутствие контроля всей финансово-хозяйственной деятельности организации в

пределах заключенного договора;

 договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключает

организация;

 текущий и капитальный ремонт дома осуществляет управляющая организация, либо

она выступает заказчиком по его осуществлению;

 заключение договоров по оплате коммунальных услуг и по содержанию дома с

собственниками помещений заключает организация;

 за неуплату коммунальных услуг несут ответственность все собственники

помещений в доме (отключение всего дома);

 контроль качества оказания коммунальных услуг осуществляет организация;

 контроль фактического потребления услуг собственниками помещений осуществляет

организация.

Сменить этот способ управления многоквартирным домом можно по решению общего

собрания собственников помещений при условии невыполнения управляющей компанией

договорных обязательств, либо по истечении договорного срока.

Нужно собраться, подумать и решить, кто и как будет управлять вашим домом с 1

января 2007 года. Надеемся, что ваш выбор будет правильным!

О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в

многоквартирном доме является органом управления в многоквартирном доме. И

должно проводиться один раз в год. Допускается проведение внеочередного общего

собрания, которое может быть созвано по инициативе одного из собственников

помещений в многоквартирном доме.

 Статьей 47 ЖК РФ установлен порядок проведения общего собрания и в форме

заочного голосования по вопросам, установленным повесткой дня. 

Для проведения полномочного общего собрания в очной форме статей 48 ЖК РФ

предусмотрена возможность принятия участия в собрании собственника помещений

через своего представителя по договоренности на голосование.