Для того, что бы определиться с тем какую форму управления домом

выбрать полезно собрать сведения не только о жильцах дома

(количество приватизированных квартир), но так же посчитать + и

-. Напоминаем что выбор состоит из: -самостоятельное управление (

подходит для домов не ранее 1990 года постройки и количество

приватизированных квартир больше 200). -ТСЖ. Примерно такой же

принцип более 200 приватизированных квартир. Есть еще

возмоджность отдать дом на Техническое обслуживание. -

Управляющая компания, это когда полностью дом переходит в

доверительное управление.

 Пример одной из ситуаций: Собрание проходит по инициативе

представителей государства-собственника. На повестку дня собрания

выносится вопрос об учреждении товарищества собственников жилья.

И повторно( одно собрание уже было) собственники квартир

отказались от сделанного организаторами собрания предложения -

учредитель ТСЖ. Почему это произошло? Ответ на данный вопрос, по

существу, содержится в осознании собственниками тех

экономико-правовых проблем, которые лежат на поверхности, не

могут оставаться незамеченными и требуют своего разрешения. Очень

кратко рассмотрим некоторые из них.

 Проблема первая. Коллизия (противоречие) норм Гражданского и

Жилищного кодексов РФ в части регулирования отношений по

учреждению и функционированию ТСЖ. Обратимся к самому

авторитетному закону - Конституции РФ, которая обладает высшей

юридической силой. В Конституции нашли закрепление нормы о четком

разграничении гражданского и жилищного законодательства:

гражданское законодательство находится в ведении Российской

Федерации (ст. 71 Конституции), а жилищное законодательство

находится в совместном ведении Российской Федерации и Субъектов

РФ (ст. 72 Конституции). Правовой институт собственности издревле

входит в систему гражданского законодательства, известен всем

правовым системам со времен древнего римского права и исторически

в своем развитии насчитывает не одно тысячелетие. Включение в

новый Жилищный кодекс РФ отдельных элементов гражданско-правового

института собственности (например, в части учреждения

собственниками ТСЖ) явилось неудачным юридико-техническим

решением законодателя. По своим правовым последствиям оно

приводит к размыванию границ между гражданским и жилищным

законодательством, что, в свою очередь, неизбежно приводит к

коллизиям в законодательстве и правоприменительной практике.

Рассмотрим одну из таких коллизий. В ст. 291 Гражданского кодекса

РФ, регулирующего отношения собственности, содержатся две

правовые нормы. Одна из них (п.1 ст. 291 ГК) является

диспозитивной (т.е. необязательной) и предписывает возможность

образования ТСЖ. Вторая норма (п. 2 ст. 291 ГК) является

отсылочной - в ней говорится о том, что ТСЖ создается и действует

"в соответствии с законом о товариществах собственников жилья".

Ст. 161 ЖК РФ, напротив, является императивной, т.е. обязывает

собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из

способов управления домом: * Непосредственное управление; *

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК и другими специализированными

потребительскими кооперативами; * Управление управляющей

организацией. Обязывая собственников в качестве альтернативы

создать для управления домом ТСЖ, законодатель одновременно

отменяет действие закона о ТСЖ, не изменяя при этом редакции

правовой нормы п.2 ст.291 ГК (ст.2 п. 1 п\п. 19 ФЗ "О введении в

действие ЖК РФ" N 189-ФЗ от 29.12.2004г.). Поскольку вопросы

учреждения юридических лиц (ТСЖ) и вопросы собственности являются

предметом регулирования гражданским законодательством, то

собственникам необходимо руководствоваться п.2 ст.291 ГК, т.е.

ждать принятия нового закона о ТСЖ. Законодатель субъектов РФ не

может регулировать этот процесс (ст. 71 Конституции РФ).

Установить возникшую коллизию возможно тремя способами: * Принять

на федеральном уровне новый закон о товариществах собственников

жилья (представляется наиболее правильным способом; * Отменить

п\п.19 п.1 ст.2 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004 г., вновь придав

юридическую силу закону о ТСЖ N 72-ФЗ от 15.06.1996г.; * Изменить

редакцию п.2 ст. 291 ГК, заменив слова "в соответствии с законом

о товариществах собственников жилья" на слова "в соответствии с

Жилищным кодексом РФ", "в соответствии с жилищным

законодательством" или "в соответствии с законодательством"

(наиболее неудачный способ). В случае учреждения ТСЖ при

неустранении в законодательстве данной правовой коллизии,

собственники и их законные представители рискуют получить в

будущем серьезные правовые проблемы (подробнее см. "проблема

седьмая"),

Проблема вторая. Отсутствие в правоприменительной практике,

сложившейся между жилищными органами и собственниками

(нанимателями) квартир, четкого разграничения гражданско-правовых

и жилищно-правовых отношений. Размывание границ между гражданским

и жилищным законодательством в части отношений собственности не

позволяет участникам правоприменительной практики четко

определить правовой статус государства-собственника и

государства-наймодателя: * Отношения с участием

государства-собственника должны регулироваться гражданским

законодательством (именно государство-собственник может

инициировать проведение собрания по учреждению ТСЖ); * Отношения

с участием государства-наймодателя должны регулироваться жилищным

законодательством (государсту-наймодателю законодатель не

предоставляет права влиять на решение собственников квартир по

управлению своим имуществом).

Проблема третья. Нечеткое позиционирование государством себя в

качестве собственника квартир в многоквартирном доме. Данная

проблема ярко выразилась в позиции представителя государства,

который на собрании выражал интересы государства-наймодателя,

решая вопросы, входящие в правомочия государства-собственника. (В

рассматриваемом примере государству принадлежит 40% квартир в

доме, т.е. при соучреждении ТСЖ с участием государства появляется

смешанная государственно-частная форма собственности. Вопросы,

связанные с особенностями регулирования отношений смешанной формы

собственности, неизбежно становятся предметом обсуждения на

собрании по учреждению ТСЖ. К сожалению, представитель

государства не готов был ответить ни на один из поставленных

вопросов, касающихся прав и обязанностей

государства-собственника. Его позиция при ответе на эти вопросы

выразилась лишь в готовности присоединиться к любому решению

других собственников-участников собрания.) В рассматриваемом

примере четкое определение правового статуса

государства-собственника имеет очень важное значение для решения

таких вопросов, как дебиторская задолженность по квартплате,

выселение из жилого помещения, финансирование ремонтных работ

жилого дома (собственник несет бремя содержания принадлежащего

ему имущества - ст. 210 ГК), распределение рисков, связанных со

случайной гибелью или случайным повреждением имущества и др.

Проблема четвертая. Отсутствие минимально необходимого

технико-экономического анализа и обоснования целесообразности

учреждения ТСЖ. Рассматривая данную проблему, достаточно обратить

внимание лишь на то, что организаторами собрания не

рассматривался вопрос о возможности учреждения ТСЖ на базе

нескольких аналогичных домов микрорайона, которые связаны общими

коммуникациями, имеют примерно равную степень износа, т.е.

находятся в одинаково плачевном техническом состоянии. Очевидно,

что учреждение ТСЖ на базе 5-8 домов, связанных общими

коммуникациями, юридически, экономически и технически более

выгодно.

Проблема пятая. Отсутствие четкого определения правового статуса

управляющей организации. Эта проблема является предметом

отдельного разговора. На собрании лишь выяснилось, что фактически

управляющая домом организация юридически не рассматривает себя в

качестве правопреемника по ранее заключенным договорам (найма,

аренды, оказания услуг). В нарушение гражданского

законодательства управляющая организация (правопреемник

услугодателя, новый услугодатель) не намерена высылать

нанимателям и собственникам (нанимателям, арендаторам,

услугополучателям) измененные варианты договоров (новые

договоры). Юридически это может привести, во-первых, к

невозможности взыскания с должников в судебном порядке

дебиторской задолженности по квартплате и коммунальным услугам и,

во-вторых, к возникновению вопроса о неосновательном

(внедоговорном) обогащении получателя платежей.

Проблема шестая. Слабый уровень организации и проведения

собрания, как по процедуре, так и по содержанию. Данная проблема

выразилась в подмене организаторами собрания правовой и иной

аргументации яркими агитационными приемами и игрой слов. Проблема

седьмая. Вероятность наступления для собственников и их

правопреемников в неопределенном будущем негативных последствий в

случае учреждения ТСЖ при наличии правовой коллизии (см.

"проблема первая"). Рассмотренные выше проблемы не являются

проблемами сегодняшнего дня. Гражданско-правовые отношения

собственности, в отличие от жилищных правоотношений, являются

длящимися правоотношениями с неопределенными (неограниченными)

сроками действия. В эти отношения в будущем могут вступать иные

лица, например, в порядке наследственного правопреемства. Поэтому

учреждение ТСЖ, при наличии столь серьезной правовой коллизии или

с нарушением действующего законодательства, в будущем может

привести участников к непредсказуемым правовым последствиям

(признание сделки ничтожной, оспоримой и т.п.). Наиболее ярко это

можно проиллюстрировать на следующем примере из

правоприменительной и судебной практики автора. В 1956 г.

возникло спорное правоотношение, связанное с учреждением

садоводческого товарищества. В 1985 г. (через 30 лет) возник спор

между потенциальными собственниками этого СТ. Дело слушалось в

суде более 9 лет, материалы дела насчитывали более 2,5 тысяч

листов. При разрешении спора судом выяснилась законность

совершения всех действий, имеющих юридическое значение для

спорящих сторон (анализировалось действовавшее на момент

совершения сделок законодательство, проверялись учредительные и

первичные документы, законность принятия решений общим собранием,

с обязательным выяснением вопроса о наличии кворума на собрании и

т.д. и т.п.). перспектива исключительно дорогая и

непривлекательная.

Спасибо за внимание, ведущий рассылки Андреев Павел Владленович

работник Управляющей компании "СТАКС" г. Санкт-Петербург.

Собрание инструмент, который не начинает движение к исполнениею

решений принятых собственниками, а венец работы, которая

проведена организаторами собрания.Инструмент очень важный. Будем