Статьи направленные на разбор сложностей и подводных камней реформы.

Большая просьба к читателям статей на тему ЖКХ: Проблематику я знаю как менеджер по качеству Управляющей Компании работающей в Питере, а вот проблематику со стороны иногородних жителей мне без вашей помощи не осилить.

Задавайте вопросы. Будем решать вместе. У меня есть знания, , навыки. Я готов отдать Вам свой опыт.

Проблемы реформирования ЖКХ

http://polit.ru/dossie/2007/04/13/zhkkh.html

Одной их самых проблемных частей социальной инфраструктуры России остается жилищно-коммунальное хозяйство. Реформа ЖКХ оказались одним из отложенных преобразований. Положение усугубляется износом основных многих фондов, задействованных в этой сфере. Определенные шаги по размораживанию ситуации делаются в связи с вступлением в действие Жилищного Кодекса. Мы публикуем результаты исследования процессов, происходящих в сфере ЖКХ, проведенного Фондом эффективной политики по заказу Центра стратегических разработок.

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Исследование включало в себя опрос 20 экспертов - глав управляющих компаний и председателей ТСЖ. Опрос проводился с 20 мая по 30 июня 2006 г.

РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Два типа менеджмента по управлению жилыми домами

Хотя полномасштабное введение в действие Жилищного Кодекса еще не состоялось, многие его положения уже сегодня реализуются на практике. В частности, растет число многоквартирных домов, управляемых ТСЖ или управляющими компаниями. Кроме того, по всей стране идет подготовка к введению в действие Жилищного Кодекса с 1 января 2007 г.

Существование организаций, работающих по новым правилам (ТСЖ и управляющих компаний), а также весь ход подготовительных работ к полномасштабному введению в действие Жилищного Кодекса позволяет судить о тенденциях, формирующихся в этом секторе экономики.

Одна из важнейших тенденций состоит в том, что уже сейчас можно говорить о возникновении двух типов менеджмента, осуществляемого организациями, управляющими жилыми домами. Первый тип менеджмента можно назвать экономически адресным и новым, второй - перераспределительным, старым, советским.

Адресный тип менеджмента основан на строгом калькулировании затрат по эксплуатации и ремонту каждого дома. Цена за соответствующие услуги формируется на основе этой калькуляции. Перераспределение средств от одного дома к другому отсутствует. Финансовая деятельность по управлению является прозрачной.

Перераспределительный тип менеджмента основывается на советских принципах управления жилым фондом. Этот тип менеджмента возникает там, где преобразование старых советских структур в новые осуществляется формально путем смены вывесок. Управляющие компании, возникшие в ходе такого преобразования, как правило, обслуживают большое число многоквартирных домов (кварталы и микрорайоны). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги взимается в этом случае в форме абонентской платы, величина которой рассчитывается исходя из усредненных затрат по всему жилому массиву. Необходимо отметить, что такой тип финансового управления жилыми домами не противоречит положениям Жилищного Кодекса, хотя и противоречит идеологии жилищной реформы.

2. Адресный тип менеджмента

Адресный тип управления жилыми домами имеет очень важные преимущества, но вместе с тем его реализация связана с экономическими и политическими рисками.

В настоящее время в России работают, по-видимому, сотни или тысячи управляющих компаний, осуществляющих этот тип менеджмента, однако их доля в общей численности предприятий ЖКХ невелика.

Преимущества адресного типа менеджмента, прежде всего, состоят в его высокой экономической эффективности. Эта эффективность состоит не столько в снижении величины платы за квартиру, сколько в значительном повышении качества и оперативности жилищно-коммунальных услуг, а также в том, что идущий повсеместно процесс дезинвестирования (накопления износа) многоквартирных домов сменяется противоположным процессом, в ходе которого дом, как инженерное сооружение, постепенно приводится в порядок. Особо надо отметить, что адресный тип управления приводит к значительному снижению риска технологических аварий, в том числе и серьезных по своим последствиям.

Адресный тип управления приводит к выдвижению на руководящие роли неординарных людей, выделяющихся не только своими менеджерскими способностями, но и честностью, ощущением значимости своей миссии, а также личной нестяжательностью, способностью вызывать доверие, устанавливать эффективный контакт с населением. Возможно, в лице этих людей мы имеем столь востребованный сегодня в России национальный тип менеджмента, который пока еще не смог проявить себя в других секторах экономики.

Обращает на себя внимание сходство таких 'новых людей' и используемых ими менеджерских алгоритмов с теми алгоритмами, которые в советское время использовались авторами многих хозрасчетных экономических экспериментов ('Калужский вариант' и другие - речь идет только об экспериментах внутризаводского уровня). Автор данного отчета в свое время лично занимался изучением таких экспериментов и пришел к выводу, что их результаты в своей основе были подлинными и зачастую действительно впечатляющими, хотя при тиражировании они утрачивали свою подлинность и превращались в имитацию. Постоянное (но каждый раз локальное) возникновение на советских предприятиях одних и тех же алгоритмов эффективного менеджмента свидетельствует о том, что этот тип управления может представлять собой национальную модель, возникающую как продукт менеджерской самоорганизации в тех экономических нишах, где она может себя проявить.

Недостатки адресного типа менеджмента состоят в экономических, социальных и политических рисках, которые возникнут при масштабном внедрении данного типа менеджмента с использованием силового ресурса государства. Этот вопрос будет подробно рассмотрен ниже.

3. Перераспределительный тип менеджмента

Перераспределительный тип менеджмента в ЖКХ станет преобладающим после введения в действие Жилищного кодекса. Он возникнет в результате механического преобразования старых жилищно-коммунальных предприятий в новые.

Недостатки перераспределительного типа менеджмента соответствуют тем недостаткам, которые свойственны управлению ЖКХ сегодня. Это, прежде всего, финансовая непрозрачность, неэффективная работа и неэффективное использование средств, дезинвестирование и накопление износа жилых домов.

Преимущества перераспределительного типа менеджмента состоят в том, что его сохранение позволяет в течение какого-то времени предотвращать социальные и политические риски, связанные с реформой ЖКХ. Источниками этих рисков являются три фундаментальных фактора: проблема капитального ремонта зданий, проблема экономической безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг, проблема безответственности заказчиков жилищно-коммунальных услуг (жильцов многоквартирных домов).

4. Проблема капитального ремонта зданий. Благополучный и неблагополучный секторы жилого фонда

Проблема капитального ремонта зданий зачастую обсуждается в частном, хотя юридически правомерном ключе. Юридический аспект проблемы связан с тем, что в методику расчета квартирной платы жильцов многоквартирных домов в свое время была включена строка 'отчисления на капитальный ремонт'. Выплата жильцами этих отчислений создает у них право требовать проведения этого ремонта перед переходом домов на самоокупаемость. Такая гражданско-правовая проблема существует, и возможность ее правового решения в существующих условиях крайне осложнена, о чем будет сказано ниже.

Однако фундаментальная экономическая и социальная проблема состоит в другом. Высказывания экспертов позволяют с определенностью говорить о том, что в случае широкого внедрения адресного способа управления жилыми домами весь жилой фонд по чисто экономическим причинам распадется на два сектора: благополучный и неблагополучный.

Благополучный сектор будет образован относительно новыми и не требующими серьезной реконструкции домами, в которых проживает благополучное в экономическом отношении население. Правда, в таких домах могут проживать экономически неблагополучные или социально безответственные семьи, но эту проблему следует рассматривать отдельно.

Неблагополучный сектор будет образован ветхими домами и домами с изношенной инженерной инфраструктурой, в которых проживает неблагополучное в экономическом отношении население. Высокие (хотя зачастую единовременные) затраты на ремонт дома в сочетании с низкой платежеспособностью жильцов создают серьезную проблемную ситуацию, способную вызвать значительное социальное напряжение.

Опыт работы управляющих компаний, реализующих адресный тип менеджмента, свидетельствует о том, что в благополучном секторе жилого фонда данная схема работает очень хорошо, взаимно удовлетворяя жильцов и поставщиков услуг. Это не означает, что при данной схеме работы не возникает проблем, но они носят частный характер и связаны в основном с определенными недоработками в законодательстве, которые при наличии политической воли могут быть быстро устранены.

Говоря о благополучном секторе жилого фонда эксперты отмечают, что затраты на содержание этого фонда хотя и не снижаются, но укладываются в существующие нормативы, и поэтому остаются умеренными.

Что касается неблагополучного сектора жилого фонда, то о его будущем экспертам в крайне пессимистичных выражениях, предсказывая, что в нем могут произойти массовые 'банкротства' домов, имея в виду при этом не столько формальные банкротства ТСЖ, сколько ситуацию, когда дома будут приходить в аварийное состояние, а жильцы не смогут или не захотят исправить это положение.

Управляющие компании, реализующие адресный тип менеджмента, как правило, отказываются брать на обслуживание такие дома, мотивируя это значительной изношенностью этих домов и нерешенностью проблемы с капитальным ремонтом. При этом они указывают, что перекрестное финансирование обслуживания и ремонта домов при их системе работы невозможно.

Вместе с тем, результаты опроса экспертов показывают, что менеджеры эффективных управляющих компаний способны решать и эту проблему, убеждая жильцов ветхих домов собрать деньги на капитальный ремонт.

Описанный выше случай указывает на возможность благоприятного решения данной проблемы, но в имеющемся массиве экспертных высказываний он единичен.

5. Проблема безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг

Многие эксперты высказывали мнение о том, что появление на рынке большого числа частных фирм, предоставляющих услуги по управлению ЖКХ, на начальном этапе приведет к тому, что многие из этих фирм не смогут полноценно выполнить свои обязательства. Это может быть связано как с неумением этих фирм вести дела в сложной и новой для них отрасли, так и с откровенным мошенничеством и созданием финансовых пирамид. Результатом деятельности таких фирм может стать серьезный финансовый ущерб, который они могут причинить собственникам жилья, а также физический ущерб зданиям и инженерным сооружениям.

Ярким примером, иллюстрирующим нанесение серьезного физического ущерба жилому зданию вследствие безответственного поведения лица, взявшего на себя роль управления домом, является описываемый ниже случай. Характерно, что возместить ущерб жильцам дома не удалось.

Опасения по поводу возможного непрофессионализма и безответственности действий управляющих компаний и иных организаций, которые возьмут на себя функции управления жилыми домами, высказывали и многие другие эксперты.

Фактором, значительно увеличивающим риск непрофессиональных и безответственных действий со стороны вновь образующихся управляющих компаний, является острый дефицит специалистов, имеющих профессиональную подготовку для работы в сфере ЖКХ.

Особые опасения вызывает у экспертов возможность возникновения финансовых пирамид, привлекающих собственников квартир агрессивной рекламой, обещающей снижение цен и всевозможные блага.

Если благополучные дома с экономически состоятельным населением смогут с пользой для себя преодолеть последствия своих ошибок в выборе управляющих компаний, то для неблагополучных домой действия недобросовестных поставщиков коммунальных услуг могут обернуться экономический катастрофой.

6. Проблема безответственности заказчиков жилищно-коммунальных услуг

Проблема безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг усиливается безответственностью их заказчиков, т.е. самих жильцов и из представителей. Общеизвестна пассивность жильцов при проведении собраний и выдвижении представителей на роли, связанные с управлением домом.

Пассивность и безответственность жильцов создает ситуацию бесконтрольности для действий некомпетентных или недобросовестных поставщиков коммунальных услуг.

7. Проблема неплатежей

Проблема экономической безответственности жильцов, их нежелания вникать в проблемы, связанные с эксплуатацией их домов, имеет иной аспект, связанный с оплатой жилья. Результаты опроса экспертов свидетельствуют о том, что 'традиционную' квартирную плату большинство жителей вносят достаточно регулярно (следует оговорить, что речь идет о благополучной части жилого фонда, поскольку большинство экспертов представляют именно его). Однако, среди них есть отдельные неплательщики, причем не обязательно из малоимущих семей. Эксперты отмечают, что на таких злостных неплательщиков в нынешней законодательной ситуации практически невозможно найти управу. В связи с этим эксперты рекомендуют доработать законодательство в том направлении, чтобы облегчить возможность взыскания задолженностей, в том числе и путем обращения имущества на взыскание долга.

В частности, эксперты указывают, что законодательные препятствия борьбы с неплатежами исходят от Федерального закона 'Об исполнительном производстве'. Этот закон, по мнению экспертов, нуждается в доработке.

Вместе с тем ряд экспертов, ссылаясь на собственную практику, указывают, что и при существующем законодательстве можно и нужно успешно бороться с неплатежами через суд.

Что же касается разного рода дополнительных или экстраординарных расходов, то здесь эксперты указывают, что население относится к ним с большим недоверием. Явление пассивного сопротивления или обструкции со стороны жильцов при возникновении необходимости сбора дополнительных средств было отмечено многими экспертами. Для преодоления этого недоверия требуются большие убеждающие усилия и сильная личная харизма руководителя управляющей компании или председателя ТСЖ В сегодняшних условиях такой харизмой обладают лишь немногие.

Некоторые председатели ТСЖ при попытке взыскания долгов сталкиваются с угрозами со стороны жильцов.

8. Сценарии реализации жилищной реформы

Мнения, высказанные экспертами, позволяют прогнозировать ход процессов, которые возникнут после введения в действие всех положений Жилищного Кодекса. Эти процессы будут формироваться под действием двух тенденций: сохраняющих старую систему и обновляющих, преобразующих ее. При этом обновляющие процессы не следует отождествлять с позитивными, поскольку в этих процессах заложены значительные риски. Аналогично и сохраняющие тенденции нельзя отождествлять с негативными, поскольку наряду с консерватизмом в плохом смысле этого слова в них будет содержаться значительный страхующий, предотвращающий риски элемент.

Среди консервативных тенденций главными представляются следующие.

1. Первоначально на рынке предложения услуг ЖКХ будут преобладать преобразованные в ООО советские структуры - дирекции единого заказчика и иные аналогичные организации, различающиеся лишь названиями. Территории их обслуживания останутся прежними, а возможно, даже укрупнятся. Эти организации будут осуществлять перераспределительный тип менеджмента.

2. Население, скорее всего, поведет себя консервативно, оно не будет возражать против такой механической смены вывесок. Во многих случаях у него просто не будет альтернативы. Кроме того, у старых структур есть очень веский убеждающий аргумент против возможных конкурентов: 'Вас обманут, повысят квартплату, будут работать неквалифицированно, разворуют, ваш дом придет в негодность, вы потом не расплатитесь'. Эффективно противостоять этой аргументации, то есть противопоставить ей противонаправленный коммерческий 'пиар', смогут лишь очень немногие 'новые' управляющие компании, доказавшие свою эффективность в ходе многолетней работы.

3. Активного предложения и конкуренции со стороны 'новых' управляющих компаний не возникнет. В настоящее время на рынке существует очень мало 'новых' структур, способных составить конкуренцию 'старым'.

4. Местные власти будут делать все от них зависящее, чтобы сохранить старую систему ЖКХ. В частности, они не допустят возникновения конкуренции между преобразованными в ООО дирекциями единого заказчика. Есть сведения, что во многих городах власти создают единые для всего города управляющие компании. Отчасти такая политика мотивируется корыстными интересами администраций и их стремлением сохранить непрозрачность всей сферы ЖКХ. Но следует учитывать и другой аспект: местные власти стремятся сохранить схему перекрестного финансирования для того, чтобы предотвратить возможность возникновения в городе обширного сектора пришедших в аварийное состояние домов-банкротов и избежать связанной с этим политической нестабильности.

5. По названным причинам местные и региональные власти в большинстве будут чинить препятствия возникновению и деятельности управляющих компаний, работающих по новым принципам, т.е. осуществляющих адресный тип менеджмента.

6. Стремление к сохранению старой перераспределительной системы местные власти будут мотивировать интересами бедных слове населения и угрозой возникновения политической нестабильности. Не исключено, что протесты против реформы ЖКХ, организуемые КПРФ и другими политическими организациями, осуществляются при содействии местных и региональных властей.

Наряду с 'консервирующими' тенденциями после введения в действие Жилищного Кодекса возникнут и тенденции, разрушающие либо преобразующие эту консервативную стабильность. Эти тенденции могут иметь разные источники и разные вектора. Главными из них видятся следующие.

1. Местные власти не всегда смогут полностью заблокировать возникновение 'новых' управляющих компаний и не всегда будут иметь столь сильные мотивации, чтобы полностью предотвратить возможность их возникновения. Следовательно, такие компании будут появляться и постепенно расширять свою деятельность.

2. Следует ожидать, что подавляющее большинство товариществ собственников жилья (ТСЖ) займут пассивную позицию в своих отношениях с управляющими компаниями, работающими по советскому типу. Но практика показывает, что в какой-то части ТСЖ (из-за отсутствия данных их долю назвать невозможно) председателями становятся активные люди, настаивающие на том, чтобы их дома управлялись по типу адресного менеджмента. Этим людям приходится преодолевать колоссальное сопротивление среды. В частности, они часто бывают вынуждены инициировать против местных властей судебные процессы.

Настойчивость таких эффективных председателей ТСЖ постепенно приводит к тому, что они налаживают эффективное управление домом, и одновременно становятся структурами, способными брать под свое управление другие дома.

3. Эффективные структуры, будь то управляющие компании или ТСЖ, почувствовав свою менеджерскую эффективность, готовы проявлять экономическую экспансию. Однако в подавляющем большинстве случаев отказываются иметь дело с ветхими и неблагополучными домами. Экспансия таких структур, если она будет успешной, может привести к разделению жилых массивов на благополучные и неблагополучные, т.е. к возникновению той ситуации, которая является кошмаром для местных и вышестоящих властей. Там, где такой процесс наберет силу, его уже нельзя будет остановить. Но, как уже говорилось, многие местные власти будут стараться подавить этот процесс в самом зародыше. Вероятно, во многих местах это получится, но будут и исключения. Кроме того, можно надеяться на то, что отдельные местные власти сознательно пойдут по пути обновления и станут разрабатывать конструктивные сценарии преобразования их городов. Такие сценарии необходимо выявлять, изучать, разрабатывать, пропагандировать.

4. Давление на эффективные структуры со стороны местных властей будет носить откровенно незаконный характер, что может служить источником постепенно усиливающихся социальных и судебных конфликтов.

5. Инициатива разрушения старой советской системы управления ЖКХ может исходить и от местных властей, но с иной стороны. Политика местных властей будет определяться двумя противонаправленными мотивациями. С одной стороны, местные и вышестоящие власти хотели бы снять с себя ответственность за содержание жилых домов, особенно ветхих и неблагополучных. С другой стороны, власти боятся связанных с этим социальных и политических протестов. Стабилизация по советскому образцу будет, очевидно, сочтена властями наименьшим злом, но с двумя оговорками. Во-первых, можно ожидать, что при всяком удобном случае власть постарается снять с себя ответственность за аварийное состояние отдельных домов, поселков или небольших групп домов, протесты жителей которых не наберут, с их точки зрения, опасной для них критической массы. Отсюда возможны многочисленные локальные конфликты. Во вторых, местные власти могут просто проявить безответственность и допустить бесконтрольное развитие событий. В третьих, они могут не располагать ресурсами для решения проблемы советским способом. В этих случаях местные власти будут устраняться от ответственности и переводить ответственность на вышестоящие уровни власти. Вышестоящие власти, в свою очередь, будут стараться погасить конфликты отчасти путем выделения дополнительных средств и отчасти путем усиления силового давления на местные власти (и, возможно, на население). Исход этих конфликтов чрезвычайно трудно предсказать, и они несут в себе серьезную угрозу политической стабильности в стране.

6. Можно ожидать, что администрации городов и районов (местные администрации) разделятся на два типа: те, что будут полностью контролировать состояние сектора ЖКХ и брать на себя ответственность за его состояние, и те, которые откажутся от такой ответственности и переведут ее на вышестоящий уровень административно-хозяйственного деления. В городах и населенных пунктах последнего типа следует ожидать возникновения сектора аварийных домов, многие из которых не будет иметь перспектив ремонта и реконструкции. По отношению к таким секторам жилого фонда необходимо выработать принципы государственной политики (альтернатив видится две: социальная и силовая).

Исходя из сказанного, видятся три возможных сценария развития ситуации в ЖКХ.

Консервативный 'советский' сценарий. Он будет состоять в сохранении перераспределительного типа менеджмента на всей территории страны. Этот сценарий не исключает возможности существования отдельных 'новых' управляющих компаний и ТСЖ, работающих по типу адресного менеджмента, но их экономическая экспансия будет жестко пресекаться, хотя сами эти структуры будут пропагандироваться как примеры успешного проведения реформы. Однако если в советское время хозрасчетные и самоуправляющиеся организации (включая колхозы) не могли обратиться в суд за защитой своих прав, то сегодня ситуация в стране иная. Поэтому консервация ситуации в жилищно-коммунальной сфере потребует, вероятно, принятия дальнейших мер по укреплению вертикали административной и судебной власти по советскому образцу.

Дестабилизирующий сценарий. В нем будут сочетаться конструктивные и деструктивные элементы, но деструктивные могут набрать критическую массу для политической дестабилизации обстановки в стране. Это неблагопритяный сценарий, которого следует всеми силами избежать.

Конструктивный сценарий. Этот сценарий требует дополнительной проработки, связанной с решением проблемы капитального ремонта и созданием институтов, страхующих от дестабилизации формирующийся рынок услуг ЖКХ.

9. Необходимость создания институтов, стабилизирующих рынок услуг ЖКХ

Аудит жилищно-коммунальных услуг. Одно из основных опасений, высказанных экспертами в связи с ожидаемым внедрением Жилищного кодекса, связано с технологическими авариями и финансовыми банкротствами домов вследствие некомпетентности или недобросовестности организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Такие организации могут привлекать клиентов за счет демпинговых цен, агрессивной рекламы и иных средств 'эффективного маркетинга'. По общему мнению экспертов, жильцы и их представители в подавляющем большинстве случаев не способны дать грамотную оценку офертам, исходящим от таких организаций, и не в состоянии проконтролировать их деятельность. Именно отсюда возникает главная угроза дестабилизации рынка ЖКХ.

Аварийное состояние и финансовое банкротство домов могут возникнуть не только вследствие деятельности 'новых' структур, пришедших на рынок ЖКХ, но и вследствие деятельности 'старых', поскольку внешний контроль за их работой ослабнет.

Решение этой проблемы видится в создании рынка независимого аудита или экспертизы жилищно-коммунальных оферт и услуг. Однако само по себе появление таких организаций не решает проблему, поскольку такой аудит должен быть финансово ответственным. Подлинное решение проблемы видится в создании рынка жилищного страхования, включающего в себя функцию (или услугу) жилищно-коммунального аудита.

Жилищное страхование. В советское время функцию жилищного страхования де-факто осуществляло государство, хотя эта функция тогда так не называлась. Государство организовывало и контролировало деятельность организаций ЖКХ и брало на себя риски, связанные с возникновением аварий, как по вине исполнителей, так и вследствие различных форс-мажорных обстоятельств. Советская система организации ЖКХ была неэффективной, но страховые и аудиторские функции в названном смысле она на себя брала и, в целом, выполняла.

В настоящее время не существует значимых правовых препятствий для возникновения рынка жилищного аудита и страхования, однако процесс формирования этого рынка фактически еще не начался. Юридическая и деловая практика предоставления таких услуг не отработана даже в начальной стадии. Это существенный институциональный пробел, который при неблагоприятном стечении обстоятельств усугубит кризисные явления, которые могут возникнуть на решающем этапе жилищно-коммунальной реформы. В качестве первого шага к решению этой проблемы необходимо провести ее юридическую и финансовую экспертизу, после чего разработать пути ее решения. В частности, необходимо решить, нужны ли для решения этой проблемы какие-либо корректировки или дополнения в федеральном законодательстве.

Проблема капитального ремонта. Эта проблема тоже связана с проблемой страхования. Говоря экономическим языком, советское государство страховало не только ущерб от различных обстоятельств, но и ветхость жилья, осуществляя программы капитального ремонта, реконструкции и переселения жильцов. Недостатки этой программы общеизвестны: она недоинвестировалась, была не в равной степени доступна жителям различных сегментов жилого фонда. Кроме того, она была недостаточно юридически формализована, и, видимо, не могла быть иной. Тем не менее, в какой-то мере функцию страхования жилья по ветхости эта система выполняла, и в еще большей степени она выполняла ее в ностальгических воспоминаниях современных российских жителей.

В связи с большим масштабом проблемы и связанным с нею политическими рисками необходимо проработать вопрос о переоформлении старых советских обязательств в новые.

10. Сопротивление реформе со стороны местных властей

В массиве экспертных интервью было названо большое количество частных проблем, связанных с реализацией жилищной реформы. В основном эти проблемы связаны с сопротивлением жилищной реформе, которое исходит от местных властей. Такие действия отчасти мотивированы стремлением этих властей сохранить под контролем ситуацию в ЖКХ (см. выше), но одновременно и их собственными интересами, причем мотивировки первого рода могут выполнять роль пиаровского прикрытия.

Согласно высказываниям экспертов, сопротивление местных властей концентрируются в трех основных сферах:

• оформление в собственность участков земли под домами и прилегающих территорий;
• изъятие из коллективной собственности домовладений коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений;
• торможение процесса выплаты жилищных льгот и субсидий.

Оформление в собственность участков земли. С экономической точки зрения этот процесс чрезвычайно важен для создания полноценной капитализации жилых домов. Судя по высказываниям экспертов, сопротивление чиновничества в этом вопросе очень сильно. Случаев передачи земли в собственность ТСЖ и иным формам коллективных домовладений практически нет. Необходимо принять политическое решение относительно воплощения в жизнь данного чрезвычайно важного элемента жилищной реформы.

Изъятие из коллективной собственности домовладений коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений. По замыслу авторов жилищно-коммунальной реформы, передача с собственность коллективным домовладельцам коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений должно было стать важным экономическим и социальным демпфером для собственников жилья, особенно социально неблагополучной их части. К сожалению, высказывания экспертов говорят о том, что эта проблема сегодня уже упущена: все, что может приносить коммерческий доход уже либо приватизировано чиновниками, либо взято ими под контроль другими методами. Общее мнение экспертов таково, что за редкими исключениями жилые дома не будут иметь дополнительного дохода (или иных экономических благ) от земли и нежилых помещений. Это уменьшает возможности социального демпфирования последствий жилищной реформы. Однако, по мнению экспертов, сделать с этим уже ничего нельзя.

Торможение процесса выплаты жилищных льгот и субсидий. При переходе жилого дома на обслуживание от традиционно